Как определяется стоимость сельскохозяйственных земель?
Стоимость сельскохозяйственной земли в Болгарии формируется в зависимости от многих факторов. Основными характеристиками, которые интересуют покупателей, являются: категория земли, площадь, расположение, урожайность и доходы, получаемые из данной земли. Профессиональные инвесторы на рынке сельскохозяйственных земель, кроме услуг местных агрономов, при ценообразовании используют и т.н. ортофотокарты. Они представляют собой фотографское изображение с наложенной кадастровой информацией, дающее четкое представление о точном расположении, состоянии границ и другую информацию о данной земле. Эти ортофотокарты используются и муниципальным ведомством сельского хозяйства при определении размера субсидии для каждого фермера, обрабатывающего землю и заявителя на получение субсидии на землю.
Как определяется категория сельскохозяйственных земель?
Сельскохозяйственные земли делятся на 10 категорий — согласно их пригодности для производства различных видов растительной продукции, и наложенных ограничений, температуры воздуха, в зависимости от типа почвы, климатических условий, рельефа и др. качеств земли. Наиболее широко распространены плодородные земли в Болгарии 3-й — 5-й категорий. Чем больше увеличивается цифра категории, тем меньшей становится плодородность земли. Наиболее неплодородные земли — десятой категории.
В чем состоит разница между Земельным участком (ЗУ) и Урегулированным земельным участком (УЗУ)?
ЗУ — означает земельный участок, и он может находиться в зоне регуляции и за пределами регуляции — в зависимости от типа территории, в которую он попадает. Если предстоит строительство, проекты должны соответствовать показателям застройки для соответствующей зоны. Можно строить и вне зоны регуляции при соблюдении условий соответствующих нормативов. Данному земельному участку отвечает и право собственности на данную территорию.
УЗУ, или сокращено, участок представляющий проект для обособления новых земельных участков с новыми границами и площадями, обеспечивающий функциональное использование территории и достижение минимальных требований его реализации (в зависимости от назначения), который после его утверждения и урегулирования нормативным путем наносится в кадастровый план, и получает новые номера земельного участка.
Как происходит изменение назначения сельскохозяйственных земель?
Изменение статуса происходит в соответствии с Законом Охраны сельскохозяйственных земель (ЗОСЗ). С помощью этой процедуры государство контролирует застройку земель, пригодных для производства сельскохозяйственной продукции.
Это сложный, длительный во времени процесс, связанный с затратами финансовых средств, который не всегда заканчивается успешно.
Для начала такой процедуры владелец земли должен подготовить следующие документы:
- Документ о собственности;
- Эскиз объекта (выдается земельной комиссией);
- Ситуационный эскиз в масштабе 1:5000, на котором видны соседние участки, местоположение участка в районе, доступ к дороге, наличие или отсутствие ограничений – охранные и сервитут зоны.
Осуществляется геодезическое измерение, после чего подается заявление в соответствующую комиссию в Муниципалитете для включения земли в границы населенного пункта.
К заявлению прилагается:
- Проект Подробного устройственного плана;
- Генеральный план по изменению статуса земли;
- Коммуникационный план, если земля находится возле дороги;
- Письмо из компании «Водоснабжения и Канализации» о возможности подключения участка к системам водоснабжения;
- Письмо из компании «Электроснабжения» о возможности обеспечения участка электричеством;
- Письмо органов „Контроля движения“ и от „Дорожного управления», если участок находится на главном пути.
Документы подаются в соответствующий муниципалитет. Следует решение экспертного совета и земельной комиссии. Если все заключения положительные, принимается решение с составлением протокола, выдается приказ мэра о Подробном устройственном плане, который сообщается соседям. Выжидаются все сроки для обжалования.
После этого вся переписка предоставляется в службу гигиены – делается оценка воздействия на окружающую среду или оценка по Закону об охране окружающей среды в Региональной дирекции. Согласовывается с „Водным хозяйством», которое выдает свидетельство и разрешение на орошение.
