Предварительный договор
Следуя обычной практике, введенной при заключении сделок с недвижимостью, стороны должны подписать предварительный договор, с помощью которого должны подготовить окончательный договор. К заключению предварительного договора стороны должны приступить, только после того, как ознакомятся с документами о собственности, после проверки документов, удостоверяющих личность, правоспособность и представительную власть продавца, а также, что данная недвижимость не обременена тяжестями (запретами, заставами, залогами, ипотеками, исковыми претензиями, судебными спорами, кредитами, финансовыми обязательствами, претензиями к недвижимости со стороны третьих лиц и другими).
Предварительный договор должен содержать все существенные условия сделки, которые должны быть включены в нотариальный акт на право собственности при его нотариальном оформлении, такие как, индивидуализация продаваемой недвижимости, цена, стороны, сроки заключения окончательного договора в форме нотариального акта и другие существенные условия.
Правовое регулирование предварительного договора осуществляется на основании ст.19 Закона об обязательствах и договорах (ЗОД) и чл. чл. 362-364 ГПК. Необходимо иметь в виду, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества не имеет юридического характера и не порождает права собственности. В силу ст.19, ч. 3 Закона об обязательствах и договорах, любая из сторон договора может потребовать объявить его окончательным в судебном порядке, в случае, когда выполнены все обязательства сторон по предварительному договору.
Заключение сделки у нотариуса
Передача прав собственности на недвижимое имущество происходит путем заключения окончательного договора – нотариального акта. Договор заключается в конторе нотариуса, причем компетентным является нотариус, находящийся в районе, в котором расположена данная недвижимость. Нотариус обязан проверить документы, удостоверяющие личность, правоспособность и представительную власть явившихся к нему лиц, документы, доказывающие, что не существует правовых препятствий для передачи имущества и, что составленный проект нотариального акта соответствует требованиям законодательства. Нотариус прочитывает вслух сторонам нотариальный акт и после того, как они дадут свое согласие с данным актом, документ подписывается сторонами и нотариусом.
Регистрация
В день заключения сделки, нотариус представляет нотариальный акт в службу по вписываниям (регистрации) по месту нахождения недвижимого имущества. Судья по вписываниям распоряжаться по вопросу внесения записи акта в Земельный реестр в Агентстве по вписываниям, что дает гарантию покупателю при возможных претензиях со стороны третьих лиц. С этого момента покупатель получает полное право заставлять в ипотеку, сдавать в аренду, продавать и т.д.
