Полезно

Как да определим цената на земеделската земя?

Цената на земеделската земя в България се формира в зависимост от много фактори. Основните характеристики интересуващи купувачите са: категорията на земята, площта, локацията, добива и дохода, който се получава от нея. Професионалните инвеститори на пазара на земеделска земя, освен услугите на местни агрономи използват при ценообразуването и т.н. ортофотокарти. Те представляват снимково изображение наложено с кадастрална информация, даващо ясна представа за точната локация, състояние граници и др. на даден имот. Тези ортофотокарти се използват и от общинските служби по земеделие при определяне размера на субсидията за всеки земеделски производител, обработващ и кандидатстващ за субсидия за площ.

Как се определя категорията на земеделска земя?

Земеделските земи се разделят на 10 категории – според пригодността им за производство на различни видове растителна продукция и наложените ограничения, бонитета, според вида на почвата, климатичните условия, релефа и др. качества на земята. Най-масово разпространени плодородни земи в България са от 3-та до 5-та категория. Колкото расте цифрата на категорията, толкова намалява плодородността на земята. Най-неплодородните земи са десета категория.

Каква е разликата между ПИ и УПИ?

ПИ означава поземлен имот и той може да бъде в регулация и извън регулация-в зависимост от вида територия, на която попада. Ако трябва да се строи, проектите трябва да се съобразят със съответните показатели на застрояване за съответната зона. Може да се строи и извън регулация при спазване на съответните нормативи. С поземлен имот се свързва собствеността върху дадена територия. УПИ-то, или за кратко парцелът, представлява проект за обособяване на нови поземлени имоти с нови граници и площи, гарантиращи функционалното използване на територията и постигане на минимални изисквания за осъществяване в него (в зависимост от предназначението), които след одобряването им и уреждане на регулационни сметки се нанасят в кадастралния план и им се дават нови номера на поземлен имот.

Как става промяна на предзначението на земеделска земя?

Промяната на статута става съобразно Закона за Опазване на Земеделските Земи (ЗОЗЗ). Чрез тази процедура държавата контролира застрояването на земи, които са годни за производство на селскостопанска продукция.

Това е един труден, продължителен във времето процес, свързан с много финансови средства, който не винаги завършва успешно.

За започване на такава процедура собственикът на земята трябва да подготви следното:

• Документ за собственост;
• Скица на имота (издава се от поземлената комисия);
• Ситуационна скица в мащаб 1:5000, от която да са видни съседните имоти, местоположението на имота в района, достъпъп до път, наличието или липсата на ограничения – охранителни и сервитутни зони.

Извършва се геодезиско заснемане, след което се подава молба до съответната комисия към Общината за включване на земята в границите на населеното място.

Молбата се придружава от:

1. Проект за ПУП;
2. Генерален план за промяна на статута на земята;
3. Комуникационен план, ако земята е крайпътна;
4. Писмо от фирма „В и К“ за възможността за захранване на имота с вода;
5. Писмо от фирма „Енергоснабдяване“ за възможността имотът да бъде захранен с ток;
6. Писма от „КАТ“ и от „Пътно управление“, ако парцелът е на централен път.

Документите се внасят в съответната община. Следва решение на експертен съвет и на комисия по земята. Ако всички становища са положителни, взема се решение с протокол, издава се заповед на кмета за ПУП, която се обявява на съседите. Изчакват се всички срокове за обжалване.

След това цялата преписка се предоставя в ХЕИ – прави се оценка за въздействие върху околната среда или преценка по Закона за опазване на околната среда от Регионалната дирекция. Съгласува се и с „Водно стопанство“, откъдето се издава удостоверение и акт за поливност.

Завършващият етап от процедурата е внасянето на преписката в Областната управа – Дирекция „Земеделие и гори“, която последна решава промяната на статута на земята и вкарването й в регулационния план на населеното място. В законоустановения срок се издава удостоверение за промяна на предназначението на земеделската земя, което се връчва на собственика.

За да се включи имота в строителните граници, собственикът следва да се обърне към кмета, който е длъжен да издаде заповед в 30-дневен срок.

Документи за договор при аренда

Собственик може да предостави земята си за ползване от земеделски производител срещу заплащане на наем(рента) чрез обикновен договор за наем или чрез договор за аренда.

Договорът за аренда има следните отличителни характеристики:

Договорът за аренда се сключва задължително в писмена форма с нотариална заверка на подписите. Вписва се в съответната служба по вписване (задължително се представя и актуална скица на имота) и в съответната Общинска служба по земеделие.

Законът за аренда в земеделието допуска договорът да бъде валидно сключен и когато от страна на собственика е подписан само от един от всички наследници.

Договор за аренда може да се сключва за срок, не по малък от 4 години. Обичайно договорът за аренда се сключва за период от датата на стартиране на съответната стопанска година, а именно 1 октомври.

При договора за аренда няма ограничение за максималния срок.

Трайно се налага практиката размерът на дължимата рента да се определя в конкретна парична сума, а не в натура или в зависимост от получения добив. Размерът на рентата може да бъде еднакъв за целия период на договора или да се променя всяка стопанска година.

Кога се предпочита да се сключва договор за наем и кога договор за аренда?

Договорът за аренда обикновено се предпочита при обвързване с определен арендатор за по-дълг период. Той е предпочитан от арендаторите, тъй като им дава сигурност, че могат да ползват земята за по-дълъг период и да извършват съответните инвестиции, с оглед на подобряването на ефективността на тяхното стопанство. Сключването му е подходящо за собственици, които не възнамеряват да продават в скоро време земята си, познават арендатора си и са убедени в неговата коректност при едно по-продължително обвързване.

Допълнително преимущество за собственика е, че при евентуално неплащане на дължимата рента по договора, нотариалната заверка на договора е основание за много лесно снабдяване с изпълнителен лист срещу некоректния платец.

Договорът за наем се използва най-често за една стопанска година. Сключването му е подходящо за собственици, които възнамеряват да продават в скоро време земята си, не познават наемателя си, респективно не са убедени в неговата коректност при едно по-продължително обвързване с него или не са доволни от нивата на предлаганата рента и имат по-големи очаквания за следващите стопански години. Положителното за двете страни е, че се спестяват таксите за нотариална заверка и вписване, които се плащат при сключване на договор за аренда.

Какво трябва да направи собственик на земеделска земя, ако негов имот се използва от друг? 

Не са малко случаите по селата, когато се навлиза в чужда земя с цел частично или пълно завладяване на имота или ползване на благата му. Познати са и други закононарушения за влизане в имотите или унищожаване на знаците (бетонни, железни или дървени колчета) с цел да се разширят парцелите за сметка на съседите.

Ощетеният Собственик внася при кмета на общината жалба, придружена от ксерокопие на скицата на имота, решението на Поземлената комисия и Протокола за въвод. При подаване на тези документи непременно се изисква входящ номер на жалбата.

До един месец от датата на подаване, кметът трябва да реши дали жалбоподавателят има право и да издаде заповед до самонастанилия се да освободи имота. Ако провинилият се (ответникът) изпълни заповедта, той няма да плати глоба. В случай, че откаже да напусне нивата, кметът е длъжен да потърси съдействие от РДВР. Ако пак не успее, ощетеният Собственик може да се обърне към Междуведомствената комисия за защита на земеделските земи. Тя е последната инстанция, която решава чие е правото. Нея може да потърси и ответникът, ако смята, че парцелът е законно негов и кметът е издал неправилна заповед.

В състава на комисията влизат представители на областната управа, на РС „Поземлена реформа“, на Поземлената комисия, на служба ТСУ, на Националната полиция, а при някои случаи участва и прокурор. Когато Комисията вземе решение, то се изпраща в Регионалната областна служба, която издава наказателно постановление за виновния. Последват глоби и допълнителни санкции, когато виновният не отстъпва чуждия имот.

Ако самонастанилият се е вложил някакви инвестиции в чуждото място, той няма право да получи обезщетение за вложените средства. Например – направил е оранжерия за ранни зеленчуци и в момента ги произвежда. За истинския собственик остават както съоръженията, така и средствата от реализираната на пазара продукция.

Частната собственост е неприкосновена (чл. 17, ал. 3, Конституцията на РБългария).

Жалбата и документите към нея трябва да се подадат при кмета на Общината, а не при кмета на населеното място, в чието землище е имота, защото има случаи когато жалбите и цялата документация не се придвижват до Общината и проблемът остава без решение.

Самонастанилият се няма право на обещетение, ако е инвестирал средства в имота.